Vermieter-Service

Neuvermietung und Mieterhöhung
Festlegung und Erhöhung der Nettokaltmiete

  1. Vereinbarung bei Mietbeginn

Grundsätze: Bei Mietbeginn darf die Nettokaltmiete für Wohnungen in

Hamburg aufgrund der derzeit geltenden Mietpreisbremse die ortsübliche

Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 Prozent übersteigen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern zwingend aus dem Mietenspiegel. Für andere Objekte kann auf Vergleichswohnungen oder Gutachten zurückgegriffen werden.

Ausnahmen: Die im beendeten Vormietverhältnis bestehende, zulässige Nettokaltmiete kann auch dann vom neuen Mieter verlangt werden, wenn sie die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. Mieterhöhungen, die im letzten Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart wurden, können dabei nicht berücksichtigt werden. Wenn Modernisierungen in den letzten drei Jahren vor Neuvermietung vorgenommen wurden, kann der Vermieter auch noch einen Modernisierungszuschlag zusätzlich zur ortsüblichen Miete und dem 10-Prozentzuschlag vornehmen. Eine Mietbegrenzung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet werden, oder auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.

Der Vermieter ist außerdem verpflichtet, dem Mieter vor Mietvertragsabschluss Auskunft zu erteilen, ob er sich auf eine der Ausnahmen von der Mietpreisbremse beruft und eine höhere Miete als ortsüblich zuzüglich 10 Prozent verlangt. Wenn der Vermieter diese Auskunft nicht erteilt hat, darf er nur die ortsübliche Miete zuzüglich 10 Prozent verlangen, auch wenn er eigentlich mehr Miete hätte verlangen können. Vermieter können die Auskunft nachholen und sich dann zwei Jahre nach der Nachholung auf die Ausnahmen berufen. Wenn die Auskunft zwar erteilt, jedoch nicht in der vorgeschriebenen Form erteilt wurde, kann sich der Vermieter auf die zulässige Miete berufen, sobald er die Auskunft in der vorgeschriebenen Form nachgeholt hat.

Übersteigt die vereinbarte Nettokaltmiete die nach der Mietpreisbremse zulässige Obergrenze, kann der Mieter jederzeit die unzulässige Miete rügen und ab Rüge eine Herabsetzung der Nettomiete für die Zukunft verlangen.

  1. Vereinbarung einer Staffelmiete

Bei der Vereinbarung einer Staffelmiete steigt die Nettokaltmiete zu genau bestimmten Zeitpunkten auf im Voraus festgelegte Beträge, die der Mieter

dann „automatisch“ zu zahlen hat. Jede einzelne Staffel darf zum Zeitpunkt ihrer erstmaligen Fälligkeit die zulässige Obergrenze (siehe Ziffer 1) während der Geltung der Mietpreisbremse nicht überschreiten.

Die jeweilige Nettokaltmiete muss immer ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung kann die Nettokaltmiete

durch den Vermieter nicht einseitig auf andere Art erhöht werden, eine einvernehmliche Mieterhöhung (siehe Ziffer 4) bleibt aber möglich.

  1. Vereinbarung einer Indexmiete

Bei der Vereinbarung einer Indexmiete wird die Höhe der Nettokaltmiete durch die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt. Das schließt die Möglichkeit von Absenkungen ein. Eine Erhöhung der Nettokaltmiete muss vom Vermieter mit einer

formgebundenen Aufforderung verlangt werden, sie tritt nicht „automatisch“ ein. Die Nettokaltmiete muss immer ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Indexvereinbarung kann die Nettokaltmiete durch den Vermieter darüber hinaus einseitig nur in besonderen Ausnahmefällen erhöht werden, eine einvernehmliche Mieterhöhung (siehe Ziffer 4) bleibt aber möglich.

Den aktuellen Verbraucherpreisindex sowie Hilfestellung beim Errechnen der Mietanpassung erfahren Sie über den Indexrechner des

Grundeigentümerverbands Hamburg.

  1. Vereinbarung im laufenden Mietverhältnis

Die Parteien eines Mietverhältnisses können die Höhe der Nettokaltmiete

jederzeit durch eine Vereinbarung neu festlegen. Die Parteien sind dabei an keinerlei Fristen gebunden. Die Vereinbarung sollte schriftlich erfolgen und von allen Parteien unterschrieben werden. Solche Vereinbarungen sind auch möglich, wenn im Mietvertrag andere Erhöhungsmöglichkeiten vorgesehen sind. Wenn der Vermieter als Unternehmer anzusehen ist, ist der Mieter bei einer einvernehmlichen Änderung des Mietvertrags über sein Widerrufsrecht aufzuklären.

  1. Einseitige Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

(Mietenspiegel)

Wenn weder Staffel- noch Indexmiete vereinbart wurden und der Mieter zu einer einvernehmlichen Mieterhöhung nicht bereit ist, kann der Vermieter im

laufenden Mietverhältnis nach §§ 558 ff. BGB die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Diese ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich in Hamburg für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern aus dem jeweils aktuellen Mietenspiegel, ansonsten muss auf drei Vergleichsmieten oder ein Sachverständigengutachten zurückgegriffen werden. Die Nettokaltmiete muss immer ein Jahr unverändert bleiben. Die Nettokaltmiete darf zudem derzeit in drei Jahren nur um maximal 15% (in Hamburg) steigen. Das Erhöhungsschreiben des Vermieters muss diverse gesetzliche Vorgaben beachten. Dem Mieter steht eine Überlegungsfrist zu, binnen derer er der Mieterhöhung zustimmen oder das Mietverhältnis auch außerordentlich kündigen kann. Stimmt er nicht zu und kündigt er nicht, muss der Vermieter binnen drei weiteren Monaten klagen, andernfalls verfällt seine Mieterhöhung. Eine Wiederholung der Mieterhöhung ist möglich.

  1. Einseitige Erhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen

Der Vermieter kann die Nettokaltmiete wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB erhöhen. Die Jahresmiete kann (dauerhaft) um maximal 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Kosten erhöht werden. Die Modernisierung muss drei Monate vor Beginn umfangreich angekündigt werden. Nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten kann die Mieterhöhung wegen Modernisierung an den Mieter versandt werden. Das Erhöhungsschreiben des Vermieters muss diverse gesetzliche Vorgaben beachten. Der Zeitpunkt der Erhöhung hängt von verschiedenen Faktoren ab. Eine Kombination mit der Staffelmiete ist ausgeschlossen, mit der Indexmiete nur in besonderen Ausnahmefällen möglich. Für die Umlage von Modernisierungskosten wird eine Kappungsgrenze von drei Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren eingeführt, wenn die derzeitige Miete sieben Euro und mehr beträgt. Wenn die derzeitige Miete unterhalb von sieben Euro je Quadratmeter liegt, darf die Miete infolge einer Modernisierung nur um zwei Euro innerhalb von sechs Jahren steigen.

Bei Modernisierungskosten bis 10.000 Euro pro Wohnung ist eine Modernisierung im vereinfachten Verfahren nach § 559c BGB möglich, bei der für Instandsetzungsarbeiten pauschal 30 Prozent abgezogen werden. In den nächsten fünf Jahren kann dann die Vornahme weiterer Mieterhöhungen wegen Modernisierung erschwert sein.

 

Fehlervermeidung durch Formulare

Sie erhalten in unserer Geschäftsstelle Formulare und weitere Informationen

sowie Rechtsberatung. Wir helfen Ihnen, sich rechtssicher zu verhalten.

 

Ausnahmen, Sonderfälle und Verfahrensvorschriften …

…. gibt es viele (z.B. Inklusivmiete, Mischmietverhältnisse, regionale

Besonderheiten, Berechnungsweisen, Wohnlagen, Wohnungsausstattungen usw.). Diese Fälle und vieles mehr besprechen wir gerne mit unseren Mitgliedern während der Rechtsberatung.