Vermieter-Service

Neuvermietung und Mieterhöhung
Festlegung und Erhöhung der Nettokaltmiete

 1. Vereinbarung bei Mietbeginn
Grundsätze: Bei Mietbeginn darf die Nettokaltmiete für Wohnungen in Hamburg aufgrund der derzeit geltenden Mietpreisbremse die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10% übersteigen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern zwingend aus dem Mietenspiegel. Für andere Objekte kann auf Vergleichswohnungen oder Gutachten zurückgegriffen werden.
Ausnahmen: Die im beendeten Vormietverhältnis bestehende Nettokaltmiete kann auch dann vom neuen Mieter verlangt werden, wenn sie die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. Mieterhöhungen, die im letzten Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart wurden, können dabei nicht berücksichtigt werden. Wenn Modernisierungen in den letzten drei Jahren vor Neuvermietung vorgenommen wurden, kann der Vermieter auch noch einen Modernisierungszuschlag zusätzlich zur ortsüblichen Miete und dem 10-Prozentzuschlag vornehmen. Im Übrigen gelten diese Grundsätze nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet werden.
Übersteigt die vereinbarte Nettokaltmiete die so ermittelte zulässige Obergrenze, kann der Mieter jederzeit die unzulässige Miete rügen und ab Rüge eine Herabsetzung der Nettomiete für die Zukunft verlangen.

2. Vereinbarung einer Staffelmiete
Bei der Vereinbarung einer Staffelmiete steigt die Nettokaltmiete zu genau bestimmten Zeitpunkten auf im Voraus festgelegte Beträge, die der Mieter dann „automatisch“ zu zahlen hat. Jede einzelne Staffel darf zum Zeitpunkt ihrer erstmaligen Fälligkeit die zulässige Obergrenze (siehe Ziffer 1) während der Geltung der Mietpreisbremse nicht überschreiten.
Die jeweilige Nettokaltmiete muss immer ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung kann die Nettokaltmiete durch den Vermieter nicht einseitig auf andere Art erhöht werden, eine einvernehmliche Mieterhöhung (siehe Ziffer 4) bleibt aber möglich.

3. Vereinbarung einer Indexmiete
Bei der Vereinbarung einer Indexmiete wird die Höhe der Nettokaltmiete durch die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt. Das schließt die Möglichkeit von Absenkungen ein. Eine Erhöhung der Nettokaltmiete muss vom Vermieter mit einer formgebundenen Aufforderung verlangt werden, sie tritt nicht „automatisch“ ein. Die Nettokaltmiete muss immer ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Indexvereinbarung kann die Nettokaltmiete durch den Vermieter darüber hinaus einseitig nur in besonderen Ausnahmefällen erhöht werden, eine einvernehmliche Mieterhöhung (siehe Ziffer 4) bleibt aber möglich.
Den aktuellen Verbraucherpreisindex sowie Hilfestellung beim Errechnen der Mietanpassung erfahren Sie über den Indexrechner des Grundeigentümerverbands Hamburg.

4. Vereinbarung im laufenden Mietverhältnis
Die Parteien eines Mietverhältnisses können die Höhe der Nettokaltmiete jederzeit durch eine Vereinbarung neu festlegen. Die Parteien sind dabei an keinerlei Fristen gebunden. Die Vereinbarung sollte schriftlich erfolgen und von allen Parteien unterschrieben werden. Solche Vereinbarungen sind auch möglich, wenn im Mietvertrag andere Erhöhungsmöglichkeiten vorgesehen sind.

5. Einseitige Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietenspiegel)
Wenn weder Staffel- noch Indexmiete vereinbart wurden und der Mieter zu einer einvernehmlichen Mieterhöhung nicht bereit ist, kann der Vermieter im laufenden Mietverhältnis die Erhöhung der Nettokaltmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Diese ergibt sich in Hamburg für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern aus dem jeweils aktuellen Mietenspiegel, ansonsten müsste auf drei Vergleichsmieten oder ein Sachverständigengutachten zurückgegriffen werden. Die Nettokaltmiete muss immer ein Jahr unverändert bleiben. Die Nettokaltmiete darf zudem derzeit in drei Jahren nur um maximal 15% steigen. Das Erhöhungsschreiben des Vermieters muss diverse gesetzliche Vorgaben beachten. Dem Mieter steht eine Überlegungsfrist zu, binnen derer er der Mieterhöhung zustimmen oder das Mietverhältnis auch außerordentlich kündigen kann. Stimmt er nicht zu und kündigt er nicht, muss der Vermieter binnen drei weiteren Monaten klagen, andernfalls verfällt seine Mieterhöhung. Eine Wiederholung der Mieterhöhung ist möglich.

6. Einseitige Erhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen
Der Vermieter kann die Nettokaltmiete wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen erhöhen. Die Jahresmiete kann (dauerhaft) um max. 11% der auf die Wohnung entfallenden Kosten erhöht werden. Die Modernisierung muss drei Monate vor Beginn umfangreich angekündigt werden. Nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten kann die Mieterhöhung wegen Modernisierung an den Mieter versandt werden. Das Erhöhungsschreiben des Vermieters muss diverse gesetzliche Vorgaben beachten. Der Zeitpunkt der Erhöhung hängt von verschiedenen Faktoren ab. Eine Kombination mit der Staffelmiete ist ausgeschlossen, mit der Indexmiete nur in besonderen Ausnahmefällen möglich.

Fehlervermeidung durch Formulare
Sie erhalten in unserer Geschäftsstelle Formulare und weitere Informationen sowie Rechtsberatung. Wir helfen Ihnen, sich rechtssicher zu verhalten.

Ausnahmen, Sonderfälle und Verfahrensvorschriften …
…. gibt es viele (z.B. Inklusivmiete, Mischmietverhältnisse, regionale Besonderheiten, Berechnungsweisen, Wohnlagen, Wohnungsausstattungen usw.). Diese und vieles mehr besprechen wir gerne mit unseren Mitgliedern während der Rechtsberatung.

Ein erster Überblick

Hier möchten wir erste Informationen für unsere Mitglieder geben, die Ihre Immobilien vermieten. Für Detailfragen zu Mietangelegenheiten nutzen Sie bitte unsere Rechtsberatung.

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